Les syndics bénévoles comme professionnels sont liés au syndicat de la copropriété par un contrat. Afin d’améliorer la transparence de ces contrats et d’éviter les honoraires excessifs, le législateur est intervenu : la loi du 24 mars 2014 dite ALUR a ainsi créé un article 18-A au titre de la loi du 10 juillet 1965 afin de mettre en place un “contrat type” pour les syndics. Il s’agit d’un modèle de contrat auquel tous les syndics doivent se conformer. Il détaille les prestations comprises dans un forfait de base ainsi que les prestations complémentaires pouvant faire l’objet d’une facturation auprès de la copropriété.
Le décret du 28 mars 2015 définit en détail les stipulations devant apparaître dans le contrat de syndic. Ce modèle type distingue les dispositions applicables aux syndics professionnels de celles applicables aux syndics bénévoles. Comme tout contrat, le contrat de syndic bénévole identifie les parties, à savoir le syndicat des copropriétaires et le syndic, les missions du syndic, la durée du contrat ainsi que les modalités de révocation et de désignation d’un nouveau syndic ou encore les juridictions compétentes. Ces dispositions sont strictement encadrées par le décret : le syndic n’a pas de pouvoir de modification et doit se contenter de remplir les informations manquantes.
Le décret du 28 mars 2015 rend le contrat type de syndic applicable depuis le 1 juillet 2015. Les contrats en cours ne sont pas irréguliers pour autant, mais tous les nouveaux contrats doivent se soumettre aux dispositions du décret (il en est de même des renouvellements de contrats de syndics). Cela ne change pas grand chose pour les syndics bénévoles in fine. Les exigences envers les syndics bénévoles sont assez souples et ressemblent pour beaucoup les conditions de validité de droit commun.
Le syndic, bien que bénévole, peut toutefois obtenir le versement de sommes dans le cadre de son activité. Le décret dispose que le syndic bénévole peut obtenir un remboursement des sommes qu’il avance dans sa mission de gestion de copropriété. Il peut également obtenir une rémunération pour le temps qu’il consacre à cet exercice. Dans ce cas, il faut au préalable arrêter un taux horaire et prévoir sur un an le nombre d’heures que le syndic consacrera dans l’exercice de sa mission dans le fameux contrat. Les modes de rémunération pourront être prévus par décision d’AG.
Vous pouvez retrouver le contrat type de syndic (bénévole et professionnel) en annexe du décret du 28 mars 2015 sur le site legifrance.gouv.fr
Il vous est également permis d’obtenir un contrat adapté aux syndics bénévoles ici.
Comme tout contrat, le contrat de syndic doit être approuvé et signé par les deux parties (syndic et syndicat). Dans le cadre d’une copropriété, cela suppose une décision prise en assemblée générale à l’article 25 mais également la révocation d’un syndic en exercice. Vous trouverez ici les modalités détaillées de révocation d’un syndic.
Deux cas de figure sont à distinguer :
Il vous faut convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de révoquer le syndic en exercice et désigner un nouveau syndic bénévole. Cette révocation répond aux mêmes conditions que sa nomination. Ainsi il faut convoquer une assemblée générale extraordinaire et intégrer :
Ces résolutions devront être envoyées au syndic accompagnées du projet de contrat syndic. Les correspondances avec le syndic devront être faites par Lettre Recommandée avec Accusé de Réception. Un modèle est disponible ici.
Une assemblée générale est automatiquement prévue par le syndic en exercice afin de renouveler son contrat. En effet les contrats types prévus par le décret interdisent les contrats à tacite reconduction. Le syndic a également l’obligation de proposer plusieurs contrats de syndic afin de respecter les obligations de mise en concurrence, sauf décision de l’assemblée générale de dispense de mise en concurrence. Il convient ici d’anticiper la fin du mandat du syndic en exercice afin que soit proposé suffisamment en amont les projets de résolution portant sur la nomination d’un nouveau syndic bénévole. Une demande faite en L.R.A.R. deux mois avant la tenue de l’assemblée générale est généralement suffisante. Il faudra alors intégrer à votre demande :
À noter que les décisions portant sur la désignation et la révocation des syndics sont votées à la majorité de tous les copropriétaires (article 25 loi de 1965). Toutefois si cette majorité n’est pas obtenue, il est possible de passer à un nouveau vote immédiatement à la majorité des copropriétaires présents si au moins un tiers des voix des copropriétaires a été obtenu. À défaut une seconde assemblée peut être organisée afin de procéder à cette résolution à la majorité simple des copropriétaires présents dans un délai de deux mois.
Que vous soyez en syndic professionnel ou bénévole, les équipes de Copromatic vous accompagne dans vos démarches liés à l’approbabtion du contrat : relecture, ajout à l’ordre du jour des résolutions liées, etc.
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